当前位置:首 页 >> 政策法规
关于印发《万安县全面加强县城住宅小区管理工作实施意见》的通知
 
   发布时间:2017/8/7 18:01:00  
万府办字[2017]194
各乡镇人民政府、麻源垦殖场,县直各单位:
   《万安县全面加强县城住宅小区管理工作实施意见》已经县政府研究同意,现印发给你们,请认真贯彻落实。
 
 
                             万安县人民政府办公室
                                2017724
 
 
万安县全面加强县城住宅小区管理工作实施意见
 
为进一步提升城市整体形象,改善城区人居环境,着力打造和谐小区,根据《物权法》、《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》等法律法规规定,结合我县实际,现就全面加强县城住宅小区管理提出如下实施意见。
一、指导思想
以党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神为指导,以做好公共文明指数测评和配合吉安市迎接创建全国文明城市考核验收为契机,以建设文明、和谐、平安住宅小区为目标,按照“政府主导、社区主责、业主参与、部门督导、示范带动、循序渐进”的原则,理顺管理体制,完善公共设施,优化社会服务,增进人文关怀,努力构建规范有序的住宅小区管理机制和运行模式,切实提升小区群众安全感和幸福指数,推动物业管理工作上台阶。
二、总体目标
通过进一步理顺体制、完善机构、健全机制,强化镇政府、社区居委会在小区物业管理中的主体责任,全面建立居民小区业主委员会制度,充分发挥业主委员会在小区物业管理中的主体作用,积极引导小区业主树立物业有偿消费理念,力争2018年底前,全面构建社区居委会、业主委员会、物业服务企业共治的“三位一体”管理模式,小区物业管理基本实现全覆盖。
三、主要任务
(一)理顺住宅小区管理体制。按照“县政府负总责,镇政府牵头组织,社区居委会落实,部门指导协助”的原则,理顺管理体制,明确管理职责,落实工作责任,将住宅小区管理纳入社区建设统一管理,大力推行“三位一体”社区管理模式,形成上下联动、齐抓共管的工作机制。
1、镇政府牵头负责辖区住宅小区管理工作。芙蓉镇、五丰镇政府会同县民政局加快城市治理单元建设,合理增设社区居委会,科学划定管理区域;督促社区居委会指导辖区住宅小区依法召开业主大会和业主委员会选举换届工作;负责制定老旧住宅小区改造的具体实施方案,具体实施改造工作;组织对各社区居委会住宅小区管理工作的检查考核;调解处理辖区内住宅小区居民物业管理方面的纠纷和信访工作。
2、社区居委会具体负责辖区住宅小区管理工作。配合镇政府协调辖区内的住宅小区管理活动;组织指导辖区住宅小区依法召开业主大会和业主委员会选举换届工作,制定管理规章和业主大会议事规则,规范业主和物业服务企业的行为;指导业主委员会选聘物业服务企业或建立群众性自治组织,签订物业服务合同,监督物业管理活动,调解管理服务中的矛盾纠纷。
3、相关部门按照职责协助做好住宅小区管理工作。县房管局负责县城所有住宅小区管理的牵头抓总和综合督导及协调工作,负责贯彻执行有关物业管理的法律、法规、规章和政策文件;负责新建住宅项目物业配套设施的验收;指导小区依法召开业主大会、成立业主委员会、制定管理规约和相关议事规则;负责住宅专项维修资金的管理使用;指导监督物业管理服务。县住建局负责新建住宅项目相关配套设施的规划设计和综合验收;配合做好老旧住宅小区改造的相关规划工作。县财政局负责老旧住宅小区改造项目的评审和县级奖补资金的筹集、资金拨付、监督管理等工作。县发改委负责制定住宅小区物业服务收费政府指导价,实施价格监管工作。县公安局(含县交警大队、县消防大队)负责对物业管理住宅小区保安人员的审核培训管理;对住宅小区的消防通道及火灾隐患进行治理,消除火灾隐患;指导消防安防设施设备、交通标识标牌的建设改造。县城管局负责按照整治市容要求,联合社区居委会、业主委员会对乱搭乱建现象进行整治。县法院负责加大对拒缴物业管理费诉讼案件的执行力度,维护物业企业的合法利益。
(二)建立住宅小区管理机构。按照“有机构牌子、有固定场所、有专职人员、有规章制度、有经费保障”的“五有”标准,建立设置科学、管理规范、运转高效的住宅小区管理机构。
1、设立物业管理专职机构。芙蓉镇政府、五丰镇政府、社区居委会分别按照“五有”标准,设立物业管理专职机构,配备2-3名专职管理人员,全面行使管理住宅小区职责。
2、依法成立业主自治机构。芙蓉镇政府、五丰镇政府、社区居委会按照《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》等法律法规规定,指导各小区依法召开业主大会,选举产生业主委员会。业主委员会成员由5-9人单数组成,人数根据小区规模、业主人数等因素综合考虑,由芙蓉镇政府、五丰镇政府、社区居委会确定。业主委员会成员应当是物业管理区域内的业主,遵守有关法律法规,具有一定的组织协调能力,公道正派、热心公益、业主拥护。业主委员会依法依规实施小区管理活动。
3、完善小区业主委员会治理层级。业主委员会根据小区管理需要,以栋、单元等为单位,组织业主推选楼长、单元长等管理人员,协助业主委员会开展小区自治管理活动,接受业主委托代表业主参加业主大会、行使相关权利。
(三)加强新建小区物业管理。新建住宅项目物业配套设施未按要求规划设计的,不得施工许可;前期物业管理未落实的,不得预售许可。开发建设单位要严格执行前期物业管理招投标制度,与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后,双方需严格履行合同约定和招投标承诺。开发建设单位要建立完善物业管理移交制度,确保前期物业管理落实到位,并强化售后服务,在保修期内承担物业的保修责任。
(四)推进老旧住宅小区改造。芙蓉镇政府、五丰镇政府、社区居委会要有计划地引导各老旧住宅小区实施改造,会同县住建、城管、房管、公安、交警、消防等部门现场勘察,对老旧住宅小区提出切实可行的改造意见和建议。社区居委会、业主委员会按照“一个小区一套方案”的要求制定改造方案(包含小区管理模式、改造内容、改造经费预算、改造实施安排等),并在小区公示,充分听取居民的意见,经修改完善后报镇政府审定批复,报县政府主管部门备案。老旧住宅小区改造工作应注重全面、以实用为主,体现特色,突出效果。主要包括:清理改造管线、整治小区道路、配置环卫设施、实施绿化亮化、配置健身器材、设置标识标牌、拆除违章建筑、安装监控设施。
(五)强化业主自治依法治理。引导规范业主自治组织建设,充分发挥业主委员会在小区管理和社区建设中的功能作用。按照“成熟一个、成立一个”的要求,属地镇政府牵头,县房管局指导,社区居委会组织业主依法召开业主大会、选举业主委员会,20186月底前所有小区均应成立业主委员会。业主委员会应当按照业主大会制定的议事规则和管理规约实施小区管理,不断完善小区重大事项公开公示制度、物业纠纷调解等民主管理机制。对住户积极性高、条件成熟的小区,可以由业主大会决定或通过招投标的方式选聘物业服务企业进行管理。对管理不规范、服务不到位的物业服务企业,可以召开业主大会决定解聘。
(六)提升物业企业服务水平。物业服务企业按规定与业主委员会签订物业服务合同,并按合同约定和投标承诺,切实履行职责,提高服务质量。物业企业聘用保安员,要按规定向县公安局办理备案手续。物业服务企业要在小区显目位置公示服务内容和标准,划分服务区域,明确服务责任人;及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项,对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等有关法律、法规的行为进行制止。物业服务企业要严格落实物业服务收费及明码标价规定,自觉接受物价、物业主管部门及业主的监督。物业服务企业要定期公布物业服务费用支出、小区公共部位经营性收益和电梯运行费、公共水电费等分摊情况。建立健全物业服务企业进入和退出机制,业主委员会和物业服务企业在物业服务合同中,要明确约定物业服务企业退出的具体程序和移交办法,并接受物业管理部门、镇政府及社区居委会的监督和指导。
(七)规范物业收费缴费行为。住宅类物业服务收费实行政府指导价。县发改委应当会同县房管局,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况,制定物业基准价和浮动幅度,并向社会公布。具体收费标准由业主委员会与物业服务企业根据物业基准价和浮动幅度协商后提交业主大会决定,并在物业服务合同中约定。其他类物业服务收费实行市场调节价,由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。依法召开业主大会并决定选聘物业服务企业的,物业服务合同由业主委员会与物业服务企业签订,物业服务合同对物业管理区域内的全体业主具有约束力,业主以其未与物业服务企业签订物业服务合同为由拒交物业费的,由业主委员会督促其缴纳,拒不缴纳的,物业服务企业可以在小区公示栏中进行公示催缴,久拖未缴的,可向法院提起诉讼依法追缴其物业费。将物业费交纳情况纳入个人诚信档案内容,对拒缴物业费的列入失信“黑名单”,使其在个人贷款、出行、就业等方面受到制约。
(八)开展住宅小区管理创新。按照全市物业管理创新年活动要求,结合我县住宅小区管理的具体情况,坚持问题导向,坚持创新特色,开展住宅小区管理创新活动。
1、开展物业管理创新试点。结合全市物业管理创新活动,分新建成交付(三年以内)、已建成使用(三年以上)、老旧住宅小区三类,选择条件成熟的小区开展物业管理创新试点,确保试点小区达到《吉安市住宅小区物业服务标准》,打造我县物业管理示范小区。通过以点带面效应,全面提升全县小区物业管理工作。
2、创新无物业小区改造模式。将无物业小区改造提升纳入全县市场建设运营PPP项目实施,引进实力雄厚、管理先进、服务规范的物业服务企业,加快无物业小区基础设施改造,推进无物业小区向有物业管理小区转变,努力打造我县无物业小区改造新模式。城区卫生清扫市场化运营后,住宅小区卫生清扫、垃圾清运全部由小区自行负责,运营企业只负责指定地点的垃圾装运。
3、探索建立生活缴费平台。落实物业管理的小区,物业服务企业可以委托供水、供电、供气、网络通信等企业代收物业费,并由物业服务企业支付手续费。代收企业应建立生活缴费平台,将业主生活缴费与物业费捆绑,但不得向物业业主收取手续费等额外费用。
(九)规范住宅维修资金使用。住宅专项维修资金的使用实行业主委员会申报制度,县房管局不受理业主个人提出的住宅专项维修资金使用申请。
四、实施步骤
(一)工作试点阶段(201771日—20171031日)
选择6个小区开展物业管理创新试点,确保试点小区达到《吉安市住宅小区物业服务标准》,选择若干个无物业小区进行PPP改造试点,为全面加强住宅小区管理探索方向、积累经验。
(二)全面实施阶段(2017111日—2018630日)
开展调查摸底,制定工作方案,召开动员大会,全面组织实施,居民小区“三位一体”管理模式基本落实,小区物业管理基本实现全覆盖,对全县住宅小区落实“三位一体”管理模式的情况进行检查验收。
(三)巩固提高阶段(201871日以后)
总结开展全县住宅小区管理工作经验,建立长效管理机制,实行住宅小区管理常态化、制度化、规范化。
五、保障措施
(一)加强组织领导。为确保住宅小区管理工作有序推进并取得显著成效,成立以县委分管领导为组长,县政府分管副县长为副组长,房管、住建、财政、发改委、法院、公安、城管、芙蓉镇、五丰镇等单位负责人为成员的县城住宅小区管理工作领导小组,负责统筹部署、协调落实住宅小区管理工作。领导小组下设办公室,办公室设在县房管局,由唐辉同志兼任办公室主任,负责住宅小区管理日常工作,协调解决住宅小区管理和老旧住宅小区改造过程中的有关问题,对住宅小区管理和老旧住宅小区改造工作进行监督指导和检查考核。
(二)强化舆论宣传。要通过各种有效形式,大力宣传全面加强住宅小区管理工作的重要意义、政策措施、实施步骤,让广大群众和社会各界了解政策,引导业主树立主人翁意识,依法有序参与小区管理活动,树立正确的物业管理有偿消费观念,努力维护小区秩序、优化小区环境。
(三)加大政策支持。为推动小区物业管理工作,县财政对完成改造的老旧小区、按规定成立业主委员会的小区给予奖补支持,奖补支持政策截止2018630日。一是实行小区改造奖补。对完成改造工作的老旧小区,根据镇政府批复的改造方案经验收合格后,按经审计审定的实际投资额的80%给予一次性改造奖补,但最高奖补资金分别为200户以上小区40万元/个、100户以上200户以下小区30万元/个、50户以上100户以下小区20万元/个、50户以下小区10万元/个,不足部分由小区业主自筹。二是实行工作经费奖补。对按规定成立业主委员会,且业主委员会作用发挥明显、小区管理有序、环境清静整洁的小区,经县城住宅小区管理工作领导小组认定后,按200户以上小区2万元/个、100户以上200户以下小区1.5万元/个、100户以下小区1万元/个的标准奖补社区居委会工作经费。
(四)建立长效机制。一是建立领导干部挂小区机制。每个小区安排一名镇党政班子成员和一名社区干部挂点(挂点安排由镇政府下文明确),协调指导加强小区管理工作,协调解决小区管理工作中的相关问题。二是建立经费保障机制。业主委员会经费由小区住宅专项维修资金利息收入、小区公共部位出租收入、业主交纳(交纳标准由业主大会决定)等组成,用于小区管理、业主委员会成员工资等支出。业主委员会成员工资标准由业主大会决定。三是建立部门联动机制。住建、公安、城市管理、工商、发改、法院等相关部门依据各自职责,共同抓好涉及小区管理、物业管理的相关工作,依法查处纠正住宅小区内违法搭建、占用绿地、无照经营、破坏公共设施设备、物业服务收费以及装饰装修中擅自改变房屋结构等违法行为。四是建立通报约谈机制。党员干部尤其是领导干部要发挥带头作用,积极支持配合小区管理工作。对不支持不配合小区管理、拒不缴纳物业费等在小区管理工作中起负面作用的干部职工,将情况通报其所在单位,由单位主要领导对其约谈,科级领导干部由县委组织部对其约谈。五是建立工作考核机制。芙蓉镇、五丰镇政府今后每年将小区管理工作列入对社区居委会科学发展综合考评内容,考核分值不低于考核总分值的20%。
 
 
      国家政策
      省局政策
      市局政策
  
· 江西才气公司
· 万安县翰弘房地产开发有限公司
· 江西省琛光房地产开发有限公司
· 万安县易家房地产信息咨询有限公司
· 江西万筌置业有限公司
· 万安县恋家房地产咨询有限公司
许可证号 预售楼栋名称
· 201706   万安县雲龍财富中心1、2、3、4、栋
· 201705   万象国际1、2、3、4、5、6栋,超市
· 201703   芙蓉滨江府6栋
· 201704   1、2、3栋
· 201702   栋房A、B、D、E、G户型(25栋)
· 201701   8#、10#、1#、1#01、1#02
· 201613   7#
 
 
     
技术支持:江西才气软件技术有限公司
主办名称:江西省万安县房地产管理局
联系电话:0796-5707126
单位地址:江西省万安县五云路342号